大虹桥超级规划再升级!

大虹桥成长速度已经堪称奇迹,历经11年发展,它超越了上海众多对手。

从资产管理的角度看:

它已经把如火如荼的前滩甩在后面。

一个做商业的朋友告诉我:

虹桥天地1F商铺的价格是12元,

而前滩在8元左右。

写字楼价格对比中,虹桥也占有优势:虹桥天地办公价格7.5元,而前滩最贵的写字楼--晶耀前滩是7元坦率地说:从开始大虹桥就没把前滩当作竞争对手

1大虹桥真正的对手只有陆家嘴

放眼上海,能和大虹桥对标的只有陆家嘴说几组资产数据1)两者办公楼租金增速比较据戴德梁行统计,虹桥商务区与陆家嘴金融区自2014-2018年内的租金涨幅分别为40%和20%,大虹桥价值奔跑速度已经是陆家嘴2倍。2)两者办公楼大宗交易情况比较据世联统计,从增长率看,近五年来虹桥商务板块的写字楼售价均实现了较快增长,五年间增速达50%~100%区间,目前虹桥商务区的写字楼售价稳定在5万元/平左右。

15-19年虹桥商务板块大宗交易成交单价(单位:万元/平)


虹桥商务区体现了上海大宗写字楼市场少有的成长性。

反观陆家嘴,增长性明显放缓。比如东亚银行金融大厦成交大楼从2009年的5.5万元/平到2015年6.5万元/平,6年间上涨幅度不到两成。

大虹桥凭什么有底气对标陆家嘴?在资产价值上大跨步地去追逐陆家嘴?

因为,它们都是中国向世界对话的战略舞台。时代背景不同,对话内容也大相径庭。90年代中国工业急速现代化,对资本渴求超乎寻常,陆家嘴成为中国汲取全球资本的核心阵地。那时,我们更多地是扮演全球化的受益者。而今中国gdp产值已经99w亿,规模达到世界第二。2017年中国制造业增加值为3.59万亿美元,是美国和德国制造业增加值的总和,遥遥领先于世界其它国家。

中国成长为一个全球大国,曾经的“受”必须转向为“施”。

于是,“进博会”成为一个国家战略转型的信号,宣告着中国要重新和世界对话。

最终这个战略舞台选在了上海-虹桥,让它和陆家嘴站在一个国家高度。

2时代宠儿,大虹桥地理位置难以复制

中国每年国际性展会举办地众多,比如广州的广交会、厦门的投洽会、深圳的高交会等,为什么国家领导人要把这场史无前例的国际盛会“进博会”选在上海虹桥?

长三角城市群的能级决定这场盛会只能在上海-虹桥

长三角拥有的人口数量和创造的产值密度是其他城市群的2倍以上。而上海-虹桥作为一个超大交通枢纽,成为这个庞大城市群的连接核心。

三大城市群人口数量、土地面积及人口密度

三大城市群GDP及人均GDP

2)虹桥枢纽的地理位置决定这场盛会只能在虹桥

虹桥作为上海西部门户,对外可以通过虹桥枢纽与整个长三角地区密切相连,这是虹桥机场相较于浦东机场最大的天然优势。

对内,虹桥枢纽距离上海市中心直线距离仅约13公里。

纵观世界著名机场,与市中心直线距离15公里以内的绝对是少数派。更别说像上海这样一个总面积6340.5平方公里的大都市,13公里基本上属于上海大都市的城区范围内。

在“城区”拥有一个可以不断长大的超级枢纽,

放眼整个中国只有上海虹桥。

虹桥之所以能成为规模庞大的空铁联运枢纽,上海平原的地形功不可没。

如此地理条件也为其未来发展提供了充足的建设用地,这是中国很多大都市都不具备的。

比如深圳北站,周围都是崇山峻岭;深圳机场,西海、东山,且远离市中心,这样的地理条件注定它与空铁联运无缘了。

另外,从国内几大机场与市区的距离来看,虹桥机场仍有着巨大的通勤优势。

所以,虹桥能成为“进博会”的举办地,有其隶属于长三角核心城市的必然因素,也有其地理位置优势带来的偶然因素。

进博会用数据证明了这个选址的正确和成功。

首场进博会的成交额就达到了578亿美元,几乎是当年广交会的2倍。第2次进博会上,一个细节颇有意思:在中美经贸摩擦背景下,美国参展企业不减反增,由首届的174家增至192家,参展面积由3万平方米增至4。75万平方米,居各参展国首位。大虹桥不可复制的地理条件,让它能成功完成国家制定的战略目标。

而国家战略又为大虹桥腾飞不断赋能。

大虹桥不仅要在战略前景上超越陆家嘴,

在规划和设计上,它功能分区更为合理。

3总结经验,大虹桥规划更具高度白天很繁忙、晚上空荡荡,这是陆家嘴给人的印象。

为了避免出现这样的局面,虹桥商务区强调人文宜居功能的打造。

虹桥商务区按功能分为3大片区会展区、商务区、国际墅区。

下面我会用各种数据来表达各区的能级和成功之处。

会展区简单明了,主要以四叶草展馆区为主。

体现它成功的是酒店价格。2018年进博会前国家会展中心的洲际酒店,以5374元的标房价格,提前半年售罄。陆家嘴最高端的丽思卡尔顿酒店标房一般在2200元左右。

关于商务区,如果我对你说有4000家企业入驻,总部型企业160家,再贴上它们的logo。一定提不起你的阅读的兴趣。

那么用一个有意思的旁证,商务区北部的动迁住宅--爱博家园,它们的租售比达到了2%以上。而上海普遍的租售比是1。3%左右。

这组数据足以证明:本地商务人口数量之多,撑高了板块的租赁市场。

爱博一至七村租售比情况

和陆家嘴CBD比起来,大虹桥没有雄浑的江景,也造就不出一线江景豪宅。但是它却有发展多年,更适合居住的国际墅区。“墅区”基本以“南虹桥”为版图发展,已经聚集了大批总价上千万的高端别墅。

虹桥国际墅区已建成住宅

且区域内配套十分国际化,大批国际学校在这里扎堆,包括上海美国学校、上海韩国学校、青浦世界外国语小学等,教育资源非常丰富。还有中国梦谷、融信绿地国际等国际性商务区,为区域聚集了大批中高端人群。另外,区域内购物中心、医疗等资源也十分丰富。

虹桥国际墅区已建成配套

但这些还不是南虹桥的全部,南虹桥沉寂多时,正酝酿着一场大爆发。

南虹桥城市更新所带来的成长潜力,才是最吸引人的。

大虹桥主城区的三大片区会展区、CBD商务区、国际墅区,目前只有南虹桥的国际墅区还存在大批未开发土地。

根据规划文件,我们绘制出了南虹桥浩浩荡荡的更新地图,如下:

虹桥国际墅区规划待建项目版图

大片的生态休闲区包裹着的国际墅区主功能区近18平方公里的土地上,分布着各类住宅、商办、教育、医疗、市政、公园绿地等规划用地,未来将吸引近22万常住人口聚集于此。

如此庞大的城市更新,在上海实属罕见。

服务陆家嘴CBD的联洋国际片区占地面积是2平方公里

服务虹桥经济开发区CBD的古北国际片区占地面积是1.37平方公里

而这片正在蝶变的虹桥国际墅区,它总占地将是17.8平方公里

是曾经CBD外围国际片区的10倍左右。

如此大规模的城市更新,

将是上海-大虹桥又一次大腾飞的动力。